Fastighetsägare och laddning del 2: Det är i parkeringsrutan det händer

Förra veckan inleddes en serie av nyhetsbrev som fokuserar på fastighetsägare med en djupdykning i fastighetsbranschens förväntningar på tillväxten av elfordon [1].

Dagens nyhetsbrev är det första av två brev där vi presenterar resultat från en egen intervjustudie med svenska fastighetsägare som hyr ut till kommersiella hyresgäster. Gemensamt för de intervjuade aktörerna är att laddning redan idag är en central del i deras kunderbjudande eftersom deras hyresgästers transporter är mer elektrifierade än samhället i stort.

Till exempel kan det finnas behov av väl utbyggd arbetsplatsladdning eftersom hyresgästen har en egen långsiktig elbilspolicy eller så handlar det om förvaltning av logistikfastigheter för åkerier med en redan hög andel ellastbilar.

Intervjustudien omfattar marknads-, teknik- och elnätsfrågor. Dagens nyhetsbrev fokuserar på parkeringsrutan utifrån ett hyresgäst- och kundperspektiv och hur man som fastighetsbolag kan påverka efterfrågan på laddning på ett sätt som är bra för lönsamheten.
Dessa två nyhetsbrev kompletterar förra årets intervjustudie med svenska aktörer [2] samt podden med Stockholm Parkerings vd Fredrik Söderholm [3].

Parkering är en underutnyttjad resurs
Fastighetsägarna belyser själva att parkeringsrutan är den plats där laddningen sker och är därmed en kritisk komponent för infrastrukturen för laddning. Att äga och förvalta parkeringsyta innebär en möjlighet att erbjuda kunder en serviceuppgradering och därmed ökad konkurrenskraft för fastighetsägaren.
Intervjupersonerna har det gemensamt att de har identifierat denna affärsutveckling samt att andelen elektrifierade fordon som nyttjar dessa fastighetsägares parkeringsytor ligger långt över riksgenomsnittet, dvs 15 % för personbilar och 2 % för tunga lastbilar [4,5]. Samtliga fastighetsägare som har intervjuats är större aktörer, där vissa enskilda fastigheter redan idag har över 60 % elbilar som parkerar.

Det framgår att parkering historiskt har varit en förbisedd och underutnyttjad resurs men som i och med elektrifiering och laddning har lett till ett större fokus från företagen och nya affärsmöjligheter.

I den mån det går att påverka utformningen av parkeringsmiljöer anses en blandning av bostäder och verksamheter skapa de bästa förutsättningarna. En sådan mix ger ett mer jämnt nyttjandemönster över dygnet, minskar toppbelastningar och gör det möjligt att utnyttja både parkeringsytor och laddstationer betydligt mer effektivt.

Kunskap om hyresgästers behov nu och framåt
Kunskap om hyresgästers nuvarande och framtida behov av laddning är en viktig förutsättning för att utveckla attraktiva fastigheter som möter hyresgästernas ökade krav.

Genom dialog och genom att kartlägga beteenden, exempelvis via resevaneundersökningar, ökar fastighetsägare sin förståelse för detta hur olika användargrupper eller hyresgästers behov kommer att ändras framöver. Inom logistikfastigheter blir detta särskilt viktigt, eftersom kundernas flöden, tidskritiska processer och transportmönster direkt påverkar hur ytor bör utformas och optimeras.
Laddning har inneburit en ny eller fördjupad dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster. Uppfattningen är genomgående att det är rimligt att fastighetsägaren tar ansvar för utbyggnaden och investeringskostnaden för hårdvaran. Sedan finns det både exempel på egen drift av laddstationerna och drift med extern part. I båda fallen är laddning en integrerad del av fastighetens elsystem, till exempel tillsammans med stationära batterier och/eller solcellsanläggningar. Motiven till att ta in en extern laddoperatör kan både röra sig om historiska samarbeten (till exempel inom olika delar av kommunal förvaltning) eller att fastighetsägaren vill öka sin egen kunskap genom samarbete.

Behov kan också omprövas tillsammans med hyresgäster, där till exempel snabbladdare i anslutning till arbetsplatsladdning kan bli verklighet efter dialog mellan fastighetsägare och hyresgäst.

Det krävs lägre effekt än man tror
Samtliga intervjupersoner lyfter att det krävdes i regel mindre effekt än vad man initialt räknade med.
Förutom möjligheter att lastbalansera (mer om det nedan) så används anläggningen mindre än förväntat. När 100 % av parkeringsplatserna är uthyrda är fortfarande beläggningsgraden bara omkring 70 %.

Flera av fastighetsbolagen rekommenderar att man har en strategisk plan för 100 % laddning då det kan medföra till exempel nya markanspråk för en uppgraderad transformator, men anser att en rimlig väg framåt är att förbereda för 100 % laddning (dvs tomrör), men avvakta med installation av laddstation tills behovet uppstår. Detta bedöms vara ett sätt att säkerställa att den senaste tekniken hela tiden installeras och minska risken för ineffektiva kapitalplaceringar.

Behov av arbetsplatsladdning korrelerar med hyresgästernas bilpolicy
Behovet av arbetsplatsladdning påverkas i hög grad av hyresgästernas bilpolicyer. Större företag har i regel mer utvecklade elbilspolicyer, ofta kopplade till klimatmål eller upphandlingskrav, vilket återspeglas i en högre efterfrågan på laddinfrastruktur. Fastighetsägare besitter ofta relevant information om sina hyresgäster, exempelvis om det finns en elbilspolicy, och denna kunskap är central för att planera investeringar på ett effektivt och behovsdrivet sätt.

Intäktsmodeller, lastbalansering och förväntningar
En tydlig utveckling som lyfts är att antalet intäktsmodeller har minskat och ersätts av ett fåtal tydliga strukturer. Förenklingen uppskattas i flera led, dvs. av hyresgäster och av deras användare eller kunder.

Ingen av fastighetsägarna har ett system som är dimensionerat för maximal teoretisk efterfrågan utan det är dimensionerat utifrån en rimlig avvägning mellan installationskostnad och kundefterfrågan. Genom lastbalansering kan investeringskostnaderna hållas nere.

I och med detta är en förutsättning som lyfts behovet av att hyresgäster får tydlig information om vad de kan förvänta sig av laddtjänsterna. I vissa fall stöttar fastighetsägare sina hyresgäster att kommunicera förutsättningarna till medarbetare eller andra användare. Med realistiska förväntningar på till exempel kapacitet, pris och tillgänglighet minskar antalet klagomål och leder till högre kundnöjdhet och en bättre dialog.

Priset påverkar beteendet
Det framkommer att parkeringsavgifter och laddpriset påverkar i hög grad hur användare av personbilar väljer att ladda. I fastigheter där arbetsgivaren står för laddkostnaden blir förbrukningen ofta avsevärt högre än när individen själv betalar. Oavsett ser man högsta elförbrukningen på måndagar, vilket tros hänga ihop med användare som saknar egen hemmaladdning och att priset generellt är lägre än annan publik laddning.
Det innebär att det finns möjligheter att styra beteendet mot tider och platser som är mer fördelaktiga för till exempel befintlig framdragen kapacitet. En förutsättning är dock att det är tydligt för användarna så de kan ta ställning till vilken typ av laddning de får. Vi återkommer till vad detta kan få för betydelse om det skulle byggas ut dubbelriktade laddare i kommande nyhetsbrev.

Egen kommentar
Dessa typer av kommersiella fastighetsägare går före de flesta bostadsbolag där andelen elektrifierade fordon är betydligt lägre. Här byggs nu erfarenheter och lärdomar om hur laddning integreras i såväl kunderbjudande som elsystem.
Det var också intressant att ta del av hur mycket arbetsplatsladdning som faktiskt användes.
I nästa brev kommer vi att fördjupa oss i batterier som en del av affärsmodellen för laddning och parkering samt samverkan med elnätsägare.

Referenser
[1] omEV, Fastighetsägare och laddning del 1: Fastighetsbranschens förväntningar på tillväxten av elfordon. 24 februari 2026 länk

[2] omEV, Fastighetsägare och laddning del 1: Svenska röster. 6 maj 2025 länk

[3] omEV, Podd #96 med Fredrik Söderholm, Stockholm Parkering. 13 november 2025 länk

[4] Power Circle, 2025: Ett elbilsår med försiktig acceleration. 20 januari 2026 länk

[5] Trafikanalys, Fordon på väg 2025. 19 februari 2026 länk