Fastighetsägare och laddning del 1: Svenska röster

Laddning är en allt viktigare fråga för fastighetsägare. Det ska vi belysa i två nyhetsbrev. I detta brev har vi pratat med några stora fastighetsägare i Sverige som representerar olika typer av fastighetsförvaltning [1]. Här sammanfattar vi deras erfarenheter om laddning.

Laddning ska vara självfinansierande

Samtliga intervjuade verkar anse att laddning är en tilläggstjänst som så långt möjligt ska vara självfinansierad. Laddtjänster ligger utanför deras kärnverksamhet. Den kommer inte kunna generera några större intäkter för fastighetsägaren.

Investeringar och drift ska betalas av nyttjarna. En viss avkastning behöver tas in för att täcka framtida investeringsbehov.

Växa i takt med efterfrågan

En gemensam syn verkar vara att fastighetsägare vill etablera laddpunkter i takt med ökande efterfrågan. Man vill inte investera ”i förväg”. Laddboxar, kablage och serviser kostar pengar medan intäkterna är måttliga och bestäms av antalet aktiva laddare.

Investeringsplaner

Efterfrågan på laddning varierar kraftigt hos de skilda typer av fastighetsägare vi pratat med.

I kommersiella fastigheter har man sedan länge upplevt en stigande efterfrågan. Där är det vanligt med hyresgäster som har eldrivna fordon i sin bruksflotta och eldrivna privatbilar. De ska kunna laddas vid arbetet.

Många kommunala bostadsbolag, å andra sidan, har bostäder i låginkomstområden med väldigt låg efterfrågan idag. Samtidigt bygger både kommunala och privatägda bostadsbolag nya bostäder. Där anläggs betydligt fler laddare.

Bostadsrättsföreningar är lokala organisationer som administreras av boende. Där hanteras laddning lokalt när efterfrågan uppstår. De löser laddfrågor på egen hand även om föreningarna kan ha tillgång till gemensamma avtal för utrustning och tjänster.

Betalningsvilja och ekonomi

Hyresgäster i kommersiella fastigheter tycks generellt inte ha några större invändningar mot att betala vad det kostar att ladda företagets bilar. Det samma gäller för de privatbilar som hyresgästernas anställda använder till pendling.

Boende i hyresrätt kan däremot uppfatta laddkostnaden som hög. Många kommunala bostadsbolag har ett politiskt uppdrag att bidra till klimatomställning genom att erbjuda attraktiv laddning. De vill hålla sina laddavgifter på en såpass låg nivå att de inte avskräcker en genomsnittlig hyresgäst från att välja laddbar bil. Några intervjuade beskrev detta som en påtaglig utmaning i vissa bostadsområden, med tanke på vilka investeringar som krävs för att erbjuda laddning, och vilken betalningsvilja som de tror att boende har.

Efterfrågan på laddning och eleffekt

Numera domineras försäljningen av laddbara bilar av batterielbilar, och de får allt större batterier. Fastighetsägare får nu alltfler förfrågningar från kunder som vill kunna ladda med högre effekt, exempelvis 11 kW.

Samtidigt växer flottan av laddbara bilar. Fastighetsägare kommer behöva utrusta en allt högre andel av sina parkeringar med laddare, och alltfler bilägare vill kunna ladda samtidigt. Detta sker parallellt med att andra eltjänster ökar och elnätsägarna går över till effektbaserade tariffer.

Denna ekvation kan vara svår att få ihop. Fastighetsägarna kommer inte kunna leverera effekter på den nivå som en del kunder efterfrågar. När det gäller personbilar som laddas vid bostad eller arbetet och som används genomsnittligt så verkar de flesta fastighetsägare vara inställda på att erbjuda en låg, men tillräcklig effekt för bilar som står parkerade länge och körs måttligt.

Några intervjuade ser en pedagogisk utmaning i detta. Deras hyresgäster behöver bli medvetna om att effekt kostar pengar, och att fler laddbara bilar kommer behöva dela elnätskapacitet. Hyresgästen behöver utbildas för att förstå sin laddomgivning.

Vissa kunder behöver mer effekt

Samtidigt finne en växande grupp hyresgäster som har behov av högre laddhastigheter. Det kan handla om säljare, servicetjänster, budtransporter och tyngre fordon. Sådana behov hanterar fastighetsägare med särskilda avtal, separat prissättning och dialog med elnätsägare. Hos dem vi pratat med är efterfrågan på denna typ av laddtjänster begränsad idag, men bedöms öka.

Man vill kunna differentiera avgifterna mer

Våra intervjuer gav intryck av att den prissättning som tillämpas är relativt basal. De flesta tar ut ett fast pris per kWh. Effekten kan variera, exempelvis över dygnet eller beroende på antal bilar som laddas, men priset är konstant.

Flera tillfrågade ser ett stort behov av kunna tillämpa en mer varierad prissättning. Det kan handla om att ta ut en lägre avgift exempelvis när fastighetens solceller ger ett elöverskott och en högre avgift när effektuttaget i fastigheten är högt.

Flera intervjuade saknar i dagsläget möjlighet att styra prissättningen på det sätt man skulle vilja. Det kan krävas ny utrustning eller nya typer av avtal med tjänsteleverantörer.

Effekttariffer och elbehov

Samtliga intervjuade anser att effektbaserade tariffer, ökande effektbehov och en mer dynamisk hantering av el och effekt är en viktig fråga. Fastighetsägare kommer efterfråga alltmer av anpassad teknik, styrande prismodeller och samarbete med elnätsaktörer, konsulter och tjänsteleverantörer.

Egen laddare eller dela?

Minst en intervjuad nämnde att man undersöker möjligheten att låta hyresgäster samutnyttja laddare. En möjlighet skulle kunna vara att bilägare har scheman där man endast tillåts ladda vissa dagar. Hur sådana upplägg ska administreras och hur de skulle kunna uppfattas av användarna framgick inte.

Subventionerad laddning motiverat i vissa fall

Den generella inställningen är att laddkunden ska betala vad det kostar. Men det finns undantag. Ett exempel är kommersiella fastigheter där man har hyresgäster som är beroende av sina besökare, exempelvis köpcentrum. Där kan fastighetsägaren anse det vara motiverat att erbjuda laddning till låg kostnad eller gratis, kanske kombinerat med högre effekter upp till exempelvis 11 kW. Det kan vara ett sätt att skapa attraktiv parkering, och därmed vara en attraktiv hyresvärd.

Egen regi eller laddoperatör?

Samtliga vi pratade med har någon form av avtal med tjänsteleverantör. Samtliga verkar vilja fortsätta köpa den typen tjänster. Det kan handla om att installera och driva laddutrustning, debitera kunden och hantera kundtjänst. Några pratar om att hyra in en full tjänst.

Förmånsbeskattning av laddning vid arbetsplats

En detalj som nämndes, viktig för vissa, är möjligheten att hyresgästens anställda kan betala sin egen laddning av privat bil vid arbetsplatsparkering. Laddning av privatägd bil på arbetsplatsen är en beskattningsbar förmån även om ett tillfälligt undantag fram till 2026 innebär att förmån inte behöver redovisas [2].

Många arbetsgivare (hyresgäster) verkar vara angelägna om att fastighetsägare kan erbjuda laddtjänster där det är möjligt att särskilja anställdas laddning från företagets fordon. Fastighetsägare kommer behöva teknik och betallösningar som hanterar detta.

Direktiv för byggnaders energiprestanda, EPBD 

Ett uppdaterat EU-direktiv om byggnaders energiprestanda (EPBD) ställer vissa krav på fastighetsägare att tillhandahålla laddare. Boverket utreder hur dessa regler ska införas i svensk lag för att träda i kraft senast i maj nästa år [3].

Alla intervjuade är medvetna om nya krav. Men i åtminstone några fall har man ännu inte fått någon klar bild av vad kraven innebär för deras del. Att hantera dessa krav kan ta tid och kräva ny organisation för en fastighetsägare med tusentals eller tiotusentals parkeringsytor. Här finns troligen ett informationsbehov som exempelvis Boverket kan behöva hantera.

Utbud av teknik och tjänster

Samtliga intervjuade svarade att dagens utbud av teknik och tjänsteaktörer är tillräckligt för dem, men att befintliga laddlösningar inte alltid är utformade som de önskar. Intervjuerna gav intryck av att många fastighetsägare kommer behöva handla upp ny teknik och nya tjänster framöver.

Egen regi eller köpa in 

Ingen intervjuad verkar ha inställningen att fastighetsägaren själv ska hantera allt som rör laddning. Samtliga har fortsatt behov av någon form av extern part för teknik och tjänster.

Brandsäkerhet

Att hantera risker vid bränder i elbilar nämner samtliga som en viktig fråga. Man har dialog med räddningstjänst eller intern kompentens. Ingen såg brandrisker som ett skäl att bromsa utbyggnaden.

V2G, återföra el från batteri till fastighet

Några ser V2G, alltså möjligheten att återföra el från fordonens batterier till fastigheten, som en intressant möjlighet på sikt. Man nämnde dock många praktiska frågor innan detta kan bli ordinarie verksamhet. Vilken utrustning krävs? Hur hantera betalning? Vilken typ av avtal krävs med laddoperatör och elnätsägare? Hur styra återladdning och vad ska systemet dimensioneras efter? Och slutligen, vad tjänar fastighetsägaren på detta?

Referenser

[1] Vi har intervjuat fem representanter från kommersiella och kommunala fastighetsbolag, en representant för ett företag som organiserar bostadsrättsföreningar samt en person som deltar i ett forskningsprojekt om fastigheter och laddning. Av tidsskäl har vi endast fokuserat på fastighetsägare och har inte haft möjlighet att intervjua exempelvis laddoperatörer, parkeringsbolag eller nätägare som skulle kunnat komplettera bilden.

[2] Skatteverkets webbplats om förmånsbeskattning. Läst 12 mars 2025. Länk.

[3] Boverket. Hållbar mobilitet. Delrapport uppdrag inom EPBD. 2025. Länk.