Fastighetsägare och laddning del 3: Ett parkerat fordon kan bli värdeskapande för en fastighet 

OmEV:s fastighetsserie fortsätter och dagens nyhetsbrev är en fortsättning på en intervjustudie med svenska fastighetsägare som hyr ut till kommersiella hyresgäster och där laddning redan idag är en del av deras kunderbjudande eftersom deras hyresgästers transporter är mer elektrifierade än samhället i stort. Den första delen går att läsa här [1].

Dagens nyhetsbrev handlar om hur fastighetsägarna förhåller sig till teknikutveckling, fordonens batterier som en del av affärsmodellen, samverkan med elnätsägare samt avslutningsvis konkreta tips.

Elnätsbolag – nödvändigt ont

Fastighetsägarens roll i elektrifieringen blir tydlig när dialog och samverkan med elnätsbolagen påverkar både tempo och möjligheter i utbyggnaden. Samtliga intervjupersoner upplever utmaningar med att öka kapacitet. I de fall man har ledig kapacitet finns en stor motvilja att upplåta den tillbaka till nätbolaget då erfarenheten är att det är svårt att längre fram säkra upp mer kapacitet igen.

Även när fastighetsägare kan presentera långsiktiga och väl underbyggda planer för kommande behov av laddinfrastruktur har elnätsbolagen ofta svårt att garantera den kapacitet som krävs. I förlängningen skapar detta osäkerhet, vilket bromsar investeringar, försvagar fastighetsägarens konkurrenskraft och begränsar boendes och hyresgästers möjligheter att ställa om till eldrift. Problemet verkar inte vara kopplat till storleken på elnätsbolaget eller det lokala nätets storlek, utan snarare till bristande framförhållning, långa ledtider och otydliga processer. I denna situation blir fastighetsägaren en nyckelaktör som driver på, samordnar och skapar tryck för att elektrifieringen ska kunna ske i praktiken.

Några av aktörerna har varit involverade i framtagandet av nätutvecklingsplaner med underlag om kommande efterfrågan på laddel, men även kring åtgärder som skulle innebära bättre förutsättningar att producera med solel. Dessa fastighetsägare har generellt stora takytor och önskemål om att öka sin grad av självförsörjning som ett led i att kunna sänka energipriserna för sina hyresgäster och öka sin attraktivitet.

Utbyggnad som tar hänsyn till teknikutveckling

Fastighetsägare behöver förhålla sig till en snabb teknikutveckling både inom fordonsindustrin och för laddlösningar. Större fastighetsägare har egen kompetens att följa teknikutveckling på flera områden, framför allt inom laddning och elsystem. Mindre fastighetsägare förlitar sig mer på konsulter.

Skalbara anläggningar kräver att fastighetsägaren planerar för teknikutvecklingen redan från början, så att anläggningen kan växa i takt med marknadens behov utan att kapital binds i onödiga eller föråldrade lösningar.

För personbilar dominerar AC‑laddning idag, men intervjupersonerna menar att mycket pekar på att DC‑laddning blir allt viktigare i takt med att nya fordonsmodeller får större batterier och högre laddkapacitet. De fastighetsägare som börjat intressera sig för dubbelriktad laddning har uppfattat det som att det fortfarande råder en osäkerhet huruvida det kommer att vara AC eller DC. För tunga fordon är det DC som gäller, oavsett laddtyp.

I takt med att olika mjukvarufunktioner utvecklas, så som betalningslösningar, är uppfattningen att investeringar i den senaste tekniken bättre möter kundbehov och förväntningar på levererad tjänst. Även detta lyfter fastighetsägarna som ett motiv till att det är de, snarare än enskilda hyresgäster, som ska ta investeringen i hårdvara. Då kan uppgraderingar räknas in i investeringskalkyler i takt med avskrivningstiden.

Olika tekniklösningar för olika hyresgäster och användare

Det är olika typer av laddkabelslösningar som fastighetsägarna överväger vid utbyggnad av laddinfrastruktur, oavsett om det är för lätta eller tunga fordon. Inga andra induktiva eller konduktiva lösningar, såsom markskenor, är aktuella för intervjupersonerna just nu. Inte heller batteribyteslösningar.

Solceller har redan minskat energikostnaderna i många fastigheter och både stationära och mobila batterier kan sänka kostnaderna ytterligare genom att kapa effekttoppar och optimera energianvändningen.

Dynamisk lastbalansering är standard, men i takt med att tekniken utvecklas och olika hyresgästers behov förändras tror fastighetsägarna att de kommer att erbjuda olika laddtjänster i samma anläggning. Det kan handla om en blandning mellan normalladdning AC och, sannolikt ihop med stationärt batteri, snabbladdning DC. Men också olika nivåer av AC, där lastbalansering prioriteras baserat på olika affärsmodeller och betalningsvilja. Vidare ser fastighetsägarna att även dubbelriktad laddning kan finnas på en del av en anläggning, vilken i så fall har en egen logik i utformningen av intäktsmodellen.

I fastigheter som både inrymmer till exempel besöksparkering, arbetsplatsladdning och boendeparkering ser intervjupersonerna stora möjligheter att kombinera olika tekniklösningar och intäktsmodeller för att nyttja elnätskapaciteten och parkeringsyta maximalt, samtidigt som man kan möta laddbehoven hos de olika användargrupperna och erbjuda ett konkurrenskraftigt alternativ. Parkeringshus har omdefinierats till mobilitetshubbar. I nästa steg ser man att det även kan bli energihubbar.

Flera fastighetsägare deltar eller överväger att delta på lokala flexibilitetsmarknader, men noterar att det i nuläget genererar lägre intäktsströmmar än vad man initialt hade räknat med.

Incitament för hyresgäster/kunder att upplåta batteriet

Fastighetsägarna resonerar genomgående att parkerade bilar i deras fastigheter kommer att bli värdeskapande i och med att dessa blir laddbara. Genom prissättning, såsom billigare parkering eller reducerade laddpriser, kan fastighetsägarna uppmuntra ett önskat beteende. Att uppmuntra hyresgäster till att delta i dubbelriktad laddning innebär att fastighetsägarna måste främja nya beteenden (som att alltid ha laddsladd inkopplad) samt förstå vilka incitament som krävs för att faktiskt användaren ska delta i den skala man tänker sig.

Utgångspunkten för de pågående diskussionerna är i regel att man lutar åt en avtalsform mellan användare och fastighetsägare som möjliggör dubbelriktad laddning. Inledningsvis ser man att detta sker med större hyresgäster som man har goda upparbetade relationer med. Dubbelriktad laddning rymmer en tydlig affärspotential, men de fastighetsägare som går i dessa tankar vill inte underskatta utmaningarna och lyfter att det idag fortfarande saknas flera förutsättningar, t.ex. för marknadstillträde, men även praktiska hinder såsom att kommuner och regioner saknar möjligheten att upphandla fordon med V2G från ramavtal.

Konkreta tips och råd

Avslutningsvis har vi samlat ett antal goda råd från dessa aktörer till andra fastighetsägare.

Elektrifiering innebär en möjlighet att utveckla fastighetsbolagens roll och där är det centralt att de själva tar investeringen i laddinfrastruktur. Det gör att man själv har rådighet över hur den ska drivas och vad som ska erbjudas hyresgästerna.

Skaffa kunskap om hyresgästernas transporter för att bättre förstå det faktiska behovet av kapacitet. Om man ensidigt endast bygger för att möta hyresgästernas önskemål riskerar anläggningen att överdimensioneras, oavsett om det gäller arbetsplatsladdning eller logistikfastigheter.

Att attrahera just eldrivna fordon till din parkeringsanläggning kan innebära fördelar för hela fastighetens energisystem, vilket kan vara värdeskapande för det enskilda fastighetsbolaget. Därför är det viktigt att hyresgäster eller användare av laddstationer på din anläggning har en bra upplevelse av att ladda. Det gäller att kommunicera vad man kan förvänta sig och sedan möta eller överträffa dessa förväntningar.

Egen kommentar

Det var inspirerande och kul att göra intervjustudien. Dessa fastighetsbolag jobbar aktivt med frågan och hade genomgående ett pragmatiskt förhållningssätt, både när det gällde beläggningsgrad och kring att dessa beslut till stor del har fattats med hjälp av statliga investeringsstöd samt av en någorlunda god konjunktur.

Intervjuserien gav en ganska dyster bild av elnätsbolagen. Kanske ingen nyhet, men det skulle vara intressant att genomföra en liknande intervjustudie där elnätsbolagen får ge sin bild av hur det är att jobba med fastighetsbolag.

Fastighetsserien fortsätter och i kommande brev kommer bland annat en genomgång av implementeringen av EPBD i olika EU-länder.

Referenser

[1] omEV, Fastighetsägare och laddning del 2: Det är i parkeringsrutan det händer. mars 2026 länk